Guía de Gastos de Escrituración en CABA

La compra o venta de un inmueble es uno de los pasos financieros más significativos en la vida de una persona. Más allá del precio acordado por la propiedad, existe una serie de costos asociados al proceso de escrituración que a menudo generan dudas y pueden tomar por sorpresa tanto a compradores como a vendedores. Comprender en detalle quién paga qué, qué impuestos se aplican y cuáles son los honorarios del profesional interviniente es fundamental para planificar la operación de manera exitosa y sin contratiempos. En esta guía completa, desglosaremos todos los gastos involucrados en una escritura de compraventa en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para que puedas anticipar cada desembolso y transitar el proceso con total tranquilidad.

El Rol Clave del Escribano Público

Antes de sumergirnos en los números, es crucial entender la función del escribano. No es un mero intermediario, sino un funcionario público delegado por el Estado que da fe de los actos y contratos que se realizan ante él. En una compraventa inmobiliaria, el escribano es responsable de verificar la legalidad de todo el proceso. Esto incluye realizar un estudio de títulos para asegurarse de que la propiedad no tenga embargos, hipotecas o inhibiciones; redactar la escritura pública, que es el documento legal que formaliza la transferencia de dominio; y finalmente, inscribir esa nueva titularidad en el Registro de la Propiedad Inmueble, otorgando seguridad jurídica a la operación.

Análisis de Costos para la Parte Compradora

Tradicionalmente, el comprador es quien asume la mayor parte de los costos de escrituración, ya que es quien elige al escribano de confianza para que lo asesore y garantice la legitimidad de su nueva adquisición. A continuación, detallamos los principales rubros.

1. Honorarios del Escribano

Este es el costo por el servicio profesional del escribano. Si bien no existe una regulación estricta que fije una tarifa única, el arancel de referencia sugerido por el Colegio de Escribanos suele rondar el 2% sobre el valor de escrituración del inmueble. Es importante destacar que este es un valor de referencia y puede variar. Por ello, es altamente recomendable solicitar un presupuesto detallado al escribano elegido antes de iniciar el proceso.

2. Impuesto de Sellos

El Impuesto de Sellos es un tributo provincial que grava los actos y contratos onerosos. En la Ciudad de Buenos Aires, la alícuota es del 3.5% sobre el monto de la escritura. Aunque la ley no especifica quién debe abonarlo, los usos y costumbres han establecido que este costo se divide en partes iguales entre el comprador y el vendedor. Por lo tanto, el comprador deberá afrontar un 1.75% del valor de la propiedad en este concepto.

Exención Importante del Impuesto de Sellos

Existe una exención clave a tener en cuenta: si la propiedad adquirida se destinará a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, y además es el único inmueble a nombre del comprador, se aplica un beneficio. En este caso, el impuesto se calcula únicamente sobre el monto que exceda los $205.332.000 (valor a la fecha de la información original, sujeto a actualizaciones). Si el valor de la propiedad es inferior a esa cifra, el comprador queda exento de pagar su parte del impuesto.

3. Gastos Administrativos y de Inscripción

Además de los honorarios, el escribano incurre en una serie de gastos necesarios para completar la operación. Estos incluyen:

• Inscripción de la nueva escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble.
• Solicitud de fichas registrales y certificados de dominio e inhibición.
• Costos de sellado para la matriz y los testimonios de la escritura.

Estos costos son variables y dependen de las tablas arancelarias que manejan los escribanos. A modo de estimación, se puede calcular que representan entre un 0.60% y un 1% del valor de escrituración.

Análisis de Costos para la Parte Vendedora

El vendedor, aunque en menor medida que el comprador, también tiene una serie de gastos y obligaciones fiscales que debe cumplir para poder transferir la propiedad de manera legal y definitiva.

1. Impuesto a la Transferencia (ITI) o Ganancias Cedulares

Este es uno de los puntos más relevantes para el vendedor y depende de la fecha en que adquirió la propiedad que ahora está vendiendo:

• Propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018: A estas propiedades les corresponde el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI). La alícuota es del 1.5% sobre el valor de venta. Sin embargo, si el vendedor va a utilizar el dinero de la venta para comprar otra propiedad destinada a vivienda propia en el plazo de un año, puede solicitar un certificado de no retención y quedar exento de este impuesto.
• Propiedades adquiridas a partir del 1 de enero de 2018: A estas propiedades les corresponde el Impuesto a las Ganancias Cedulares. Este impuesto grava la ganancia obtenida en la operación. Se calcula aplicando una tasa del 15% sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra original, actualizado por un índice oficial (IPC). Es importante señalar que este impuesto no lo retiene el escribano, sino que el vendedor debe declararlo y pagarlo al momento de presentar su declaración anual de Ganancias.

2. Impuesto de Sellos

Como se mencionó anteriormente, el vendedor debe abonar su parte correspondiente del Impuesto de Sellos, que por costumbre es el 50% del total. Es decir, el 1.75% del valor de la escritura. La exención por vivienda única también aplica en este caso, beneficiando a la operación en su conjunto si el comprador cumple los requisitos.

3. Gastos de Escribanía (Trámites del Vendedor)

El vendedor también debe cubrir ciertos gastos que realiza el escribano para garantizar que el inmueble está en condiciones de ser transferido. Estos gastos, que no incluyen los honorarios principales, suelen estimarse entre un 0.5% y un 1% del valor de la operación y cubren conceptos como el estudio de títulos, la obtención de certificados y los aportes notariales correspondientes.

Tabla Comparativa de Gastos de Escrituración

Para visualizar de forma más clara la distribución de los costos, presentamos la siguiente tabla resumen:

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Quién elige al escribano?

Generalmente, el derecho a elegir al escribano le corresponde a la parte compradora. Es una práctica lógica, ya que el comprador es quien abona la mayor parte de los gastos y desea tener un profesional de su máxima confianza para que revise la documentación y garantice la seguridad jurídica de su inversión.

¿Los porcentajes de gastos son fijos y obligatorios?

No todos. Los porcentajes de los impuestos (Sellos, ITI, Ganancias) están fijados por ley y no son negociables. Sin embargo, los honorarios del escribano son aranceles de referencia y pueden tener cierta flexibilidad. Siempre es recomendable dialogar y solicitar un presupuesto claro y por escrito antes de confirmar la operación.

¿Qué sucede si el vendedor reemplaza su vivienda?

Si la propiedad vendida fue adquirida antes de 2018 y era la vivienda única del vendedor, este puede solicitar el certificado de no retención del ITI (1.5%) siempre que se comprometa a comprar otra propiedad para vivienda en el lapso de un año. Este es un beneficio fiscal muy importante que reduce considerablemente los costos para el vendedor.

¿El costo total para el comprador puede llegar al 5% del valor del inmueble?

Sí, es una estimación realista. Sumando los honorarios (~2%), su parte de sellos (1.75%) y los gastos administrativos (~1%), el costo total para el comprador puede oscilar entre el 4% y el 5% del valor de la propiedad. Es un factor crucial a tener en cuenta al momento de calcular el presupuesto total para la compra.

En conclusión, el proceso de escrituración implica una serie de costos bien definidos que se distribuyen entre comprador y vendedor. Conocerlos de antemano, entender las obligaciones fiscales y solicitar presupuestos claros son pasos indispensables para una transacción inmobiliaria transparente, segura y sin sorpresas financieras.